LAS FASES DEL PROYECTO DE ARQUITECTURA COMPLETO

LAS FASES DEL PROYECTO DE ARQUITECTURA Y SUS FASES PARA LLEVARLO A CABO, SIN SORPRESAS PARA EL CLIENTE.

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Nos dirigimos en general a todas las personas que se están planteando, ¿Cómo se desarrolla un proyecto de arquitectura?, ¿Cuáles son las fases del proyecto de arquitectura?. 

Nos pueden surgir dudas sobre si realmente el arquitecto es el único agente que interviene en un proyecto de arquitectura?, pero este tema lo desarrollaremos en otro post para poder extendernos mejor en la materia y no hacer demasiado densa esta entrada.

Ahora sí, si quieres:

  • Construir tu propia casa, hacerte un chalet, hacerte tu vivienda a tu medida y a tu gusto.
  • Convertirte en un gran promotor inmobiliario y dominar el mundo de la promoción.
  • Emprender la aventura de crear una empresa de construcción.

Tienes que saber que existen 6 grandes partes o fases del proyecto de arquitectura. Como norma general se pueden unificar entre ellas dependiendo de la tipología de proyecto, pero aquí las explicamos por separado para no perder detalle.

Fase de proyecto 1: Análisis y consultoría sobre parámetros urbanísticos.

Suele ser una de las fases favoritas para olvidar, habrá que analizar bien el tipo de terreno en el que vamos a edificar. 

Para ello conviene informarse bien o contratar un servicio de consultoría para saber cuales son los parámetros urbanísticos que regulan su parcela. 

Parámetros básicos tales como la clasificación del suelo, la edificabilidad, la ocupación, los retranqueos con los lindes, altura máxima regulable, profundidad edificables…

En definitiva se trata de crear los límites virtuales que determinarán el volumen máximo en el que podremos edificar.

Sabiendo todos estos parámetros, se realizarán los estudios relativos a las condiciones de parcela:

El levantamiento topográfico y el estudio geotécnico, o si fuera una reforma un levantamiento arquitectónico de lo existente.

No siempre son de entrega obligatoria, pero ganaremos tiempo en el desarrollo del proyecto y tiempo en el desarrollo del cálculo estructural, ya que el técnico los parámetros se tendrán en cuenta desde el inicio.

Fase de proyecto 2: Definición de programa de necesidades y propuesta de honorarios.

Una vez ya tenga claro los parámetros urbanísticos, y haya realizado un análisis detallado de su terreno, entonces podemos respondernos a estas preguntas:

  • ¿Qué necesito que tenga mi vivienda?, ¿Cuántas habitaciones quiero?, ¿Cuántos metros cuadrados aproximados de vivienda necesito?, ¿Viviendas con jardín?…
  • ¿Cuánto me van a cobrar por hacerme un proyecto con estas características?, ¿Cuánto vale el arquitecto?…

Esta es una fase “gratis”, un proceso por el que no te tienes que dejar engañar, si te cobran, ha empezado la fiesta del ladrón.

A modo de ejemplo, respondemos a la primera pregunta:. Quiero una casa de 150 m2, con 3 habitaciones dobles, 1 habitación suite con lavabo y cambiador… 1 piscina y además no quiero gastarme más de 300.000 €.

Cuando sabes aproximadamente lo que quieres, entonces podemos escoger el arquitecto.

Una vez se cierra el contrato con el arquitecto, nos ponemos manos a la obra y empieza a desarrollar la siguiente fase del proyecto de arquitectura.

Aquí tienes el link de como se deberían calcular los honorarios de los arquitectos, para que no te engañen.

Fase de proyecto 3: Estudios previos o Anteproyecto arquitectónico.

Esta fase del proyecto de arquitectura creativa del proceso, la fase donde el cliente y el arquitecto, desarrollan el diseño del proyecto.

Primero se desarrolla un boceto esquemático y básico de la idea que el arquitecto ofrece. Desde la distribución de las plantas y planos interiores, alzados e incluso algunas imágenes 3D, si este trabaja en modelos BIM (Building Information Modeling).

En esta fase, si así lo solicita el cliente, se pueden realizar maquetas e imágenes fotorrealistas, para tener una mejor idea de la propuesta.

El objetivo final de esta fase es cerrar con el promotor un “diseño definitivo” de lo que será el proyecto real.

Hay que tener en cuenta que cuando decimos “diseño definitivo”, no estamos cerrando todas las puertas a que haya modificaciones. Estaríamos, como en cualquier gran obra de arte, encajando o enmarcando la estructura general del resultado final.

Fase de proyecto 4: Proyecto Básico y Solicitud de licencia.

Una vez cerrado el “diseño definitivo”, procedemos empezar a desarrollar el Proyecto Básico.

Una de las partes del proyecto de arquitectura más importantes.

Es el proyecto que desarrolla las características básicas necesarias para que podamos obtener los permisos de obra. Es decir, debe cumplir estrictamente las normativas urbanísticas y los parámetros que se han analizado y estudiado en detalle en la primera fase.

Por otro lado, deberá cumplir las condiciones básicas necesarias en cualquier edificación:

  • Memorias (Datos generales, memoria descriptiva, memoria constructiva, anexos…)
  • Cumplimiento del CTE (Código técnico de la edificación). Se solicita como norma general; DB SI (Seguridad contra incendios).
  • Planos de emplazamiento, plantas, alzados, secciones y otros donde se pueda comprobar con cotas que realmente se está cumpliendo con la normativa vigente.
  • Otras normativas municipales que puedan existir en el emplazamiento de la parcela. 
  • Presupuesto por capítulos del proyecto, para determinar los costes de licencia.

Una vez se ha entregado ante la administración pública el Proyecto Básico, empieza el proceso de aprobación de licencia, en el cual es recurrente que existan algunos requerimientos o subsanaciones a realizar sobre el proyecto.

Con la distribución definida recomiendo empezar con el desarrollo del Proyecto de Estructura de la vivienda, ya que nos hará ganar tiempo en el proyecto de ejecución.

Para proyectos de cierta envergadura se sigue este orden lógico, para poder desarrollar las siguientes fases del proyecto de arquitectura mientras nos aprueban la licencia y así “ganar tiempo”. 

Como digo solamente pasa en proyectos grandes. Para viviendas unifamiliares, se realizan las fases de Proyecto Básico y proyecto de Ejecución en una sola, ya que llevaría más tiempo realizar toda la documentación para cada fase por separado, que desarrollar las dos fases en un solo proceso.

En este enlace podéis encontrar la guía de los contenidos del PB por el Colegio de arquitectos de Cataluña.

Fase de proyecto 5: Proyecto de Ejecución y Mediciones.

Una vez hemos entregado el Proyecto Básico a la administración pública, y en estado de tramitación, seguimos desarrollando el proyecto mediante el Proyecto de Ejecución.

El proyecto de Ejecución, como su nombre indica, es la fase que desarrolla la documentación necesaria para la exacta y correcta ejecución de la vivienda. Hay que afinar exactamente cómo será cada centímetro de la vivienda, desde los elementos constructivos hasta el color de la pintura…

Esta fase es clave para un correcto desarrollo de la ejecución de la vivienda y para el control económico de la obra. Hay que tener en cuenta que cuanto mejor definido el proyecto de ejecución, mayor rapidez y control a la hora de construirla.

En resumen un proyecto de Ejecución se compone de:

  • Memorias (Memoria descriptiva, memoria constructiva detallada con todos los sistemas constructivos del edificio…), se puede consultar el Real Decreto 314/2006 del CTE.
  • Justificación del cumplimiento de todos los DB (Documento Básico) del CTE (Código técnico de la edificación); SE, HE, SI, HR, SUA, HS.
  • Justificación de cumplimiento de otras normativas como las de Habitabilidad.
  • Documentación gráfica. Planos de situación y emplazamientos, planos de distribución, alzados y secciones, planos estructurales, planos de instalaciones y planos de definición constructiva (detalles).
  • Otros proyectos y anejos a la memoria; Estudios de Seguridad y Salud, Plan de control de ejecución…
  • Pliegos de condiciones
  • Mediciones, en las que se cuantifica partida a partida todos los objetos y trabajas a realizar durante la construcción.
  • Manual de Uso y mantenimiento del edificio

Durante esta fase también deberemos contratar un Aparejador o Arquitecto Técnico que formará parte de la Dirección Facultativa de la obra. Será el encargado del control de la ejecución de la obra, sobre este tema hablaremos en otro post más adelante.

Lo ideal es contratar un aparejador que no esté vinculado, ni al arquitecto ni a la constructora, esto puede evitarte problemas durante la obra.

Una vez acabado esta fase, el Proyecto de Ejecución, deberemos entrar enviar el proyecto a visar al Colegio profesional, si es necesario.

Fase de proyecto 6: Selección del constructor y Presupuesto de obra.

Cuando ya tengamos el Proyecto de Ejecución y a la espera de su obtención con el Visado correspondiente, podemos proceder a la selección del constructor.

Es una de las fases delicadas del proceso un proyecto, ya que habrá que afinar bien para decidir que constructora deberá realizar la obra.

Es común que el arquitecto colabore o en la mayoría de los casos se encargue directamente de escoger empresa constructora.

Para escoger constructora deberemos tener en cuenta:

  • Solvencia económica de la empresa.
  • Trayectoria o experiencia de la empresa.
  • Trato personalizado y equipo técnico.
  • Precio del presupuesto.

Como veis el precio es el último punto a tener en cuenta para la elección. Hay mucho caradura por ahí fuera, donde el constructor vende humo y al final el cliente se queda sin casa y sin dinero. Problemas reales.

Por esto conviene estar seguro de realizar una buena elección.

Estas son todas las fases de un proyecto de arquitectura.

Fase de proyecto 7: Dirección y Ejecución de la Obra.

Una vez obtenido el Proyecto de ejecución visado y entregado al ayuntamiento, este último nos entrega la licencia de obras, donde se establecen las condiciones generales de “cómo” y “cuándo” podemos realizar las obras.

Para que se cumpla la correcta ejecución del proyecto es necesaria la Dirección Facultativa de la obra. un grupo de técnicos que se encargará de que todo se ejecute según la documentación técnica.

La Dirección Facultativa está formada por:

  • Director de la Obra: Arquitecto.
  • Director de ejecución de obra: Arquitecto técnico o aparejador.
  • Jefe de Obra: Operario encargado de la obra.

Una vez se realizan todos los trabajos, se redactará el famoso “Certificado de final de Obra”, que se deberá validar, firmar y aprobar por las competencias necesarias. 

Y ¡huala! Vivienda terminada para su uso y disfrute.

Para cualquier consulta que tenga, no dude en dejar un comentario, llamarme o enviarme un correo, estaremos encantados de ayudarle en lo que sea.